Í samræmi við ákvæði húsaleigulaga eiga leigutakar rétt á forgangsrétti að leigutíma loknum, ef leigusali áformar að halda áfram að leigja út húsnæðið í að minnsta kosti eitt ár. Þessi réttur gildir bæði fyrir tímabundna sem og ótímabundna leigusamninga, sem veitir leigjendum tækifæri á að halda áfram búsetu sinni í sama húsnæði.

 

Forgangsrétturinn er mikilvægur þáttur í að tryggja öryggi leigjenda og gefur þeim möguleika á að endurnýja leigusamning sinn fyrirfram, án þess að óttast að vera settir út í kjölfar leigutímans. Þetta stuðlar að stöðugleika og fyrirsjáanleika fyrir leigjendur sem leita eftir langtíma búsetu. 

 

1. mgr. 51. gr.

Leigjandi íbúðarhúsnæðis skal að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu þess, svo fremi sem húsnæðið er falt til áframhaldandi leigu í a.m.k. eitt ár.

 

Til að nýta sér forgangsrétt sinn þarf leigjandi að senda leigusala skriflega og sannarlega tilkynningu að minnsta kosti þremur mánuðum fyrir lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma. Þetta ferli krefst skipulagningar og fyrirhyggju af hálfu leigjanda til að tryggja að ekki sé misst af tækifærinu til að endurnýja leigusamninginn.

52. gr.

Vilji leigjandi nota sér forgangsrétt skv. 1. mgr. 51. gr. skal hann tilkynna leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti a.m.k. þremur mánuðum áður en leigusamningurinn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma. Að öðrum kosti fellur forgangsréttur hans niður.

Telji leigusali að leigjandi eigi ekki forgangsrétt af þeim ástæðum sem greinir í 2. mgr. 51. gr. skal hann innan 14 daga frá því að hann fær tilkynningu skv. 1. mgr. gera leigjanda skriflega og rökstudda grein fyrir sjónarmiðum sínum og því hverjar ástæður standi forgangsréttinum í vegi. Að öðrum kosti telst hann una forgangsréttinum nema atvik og aðstæður séu með þeim hætti að telja verði slíka tilkynningu óþarfa, svo sem ef glöggt koma fram í leigusamningi eða uppsögn ástæður sem útiloka forgangsréttinn.

Ákvæði um forgangsrétt leigjanda og undantekningar þar að lútandi eru tilgreind í 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga.  Það er mikilvægt fyrir báða aðila, bæði leigutaka og leigusala, að vera meðvitaðir um þessi réttindi og skyldur til að viðhalda góðum samskiptum og tryggja að allir séu upplýstir um réttarstöðu sína og hvernig best er að haga málum þegar kemur að endurnýjun eða lokum leigusamninga.

 

2.mgr.51.gr

Forgangsréttur leigjanda gildir ekki:

    1. Ef um einstaklingsherbergi er að ræða.

    2. Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur.

    3. Ef íbúð er leigð með húsgögnum að öllu eða verulegu leyti.

    4. Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota.

    5. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra.

    6. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Sé sala þess fyrirhuguð á þeim tíma eða næstu sex mánuðum þar á eftir er aðilum heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði laga þessara, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar húsnæðið verður afhent nýjum eiganda. Hyggist nýr eigandi leigja húsnæðið út áfram skal leigjandi eiga forgangsrétt að því, en með þeim sömu takmörkunum og gilda samkvæmt öðrum töluliðum þessarar málsgreinar.

    7. Ef verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar, sem gera húsnæðið óíbúðarhæft að mati [úttektaraðila, sbr. XIV. kafla], 1) um a.m.k. tveggja mánaða skeið, eru fyrirhugaðar á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans.

    8. Ef leigjandi er starfsmaður leigusala og honum hefur verið látið hið leigða húsnæði í té vegna starfsins eða í tengslum við það.

    9. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun.

    10. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg eða sýnt af sér slíka háttsemi að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti mæli gegn forgangsrétti hans.

    11. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum mælir gegn forgangsréttinum.

    [12. Þegar leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðis eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin, enda komi fram í leigusamningi að forgangsréttur sé bundinn umræddu skilyrði.]