Grundvallaratriði er að leiguhúsnæði sé íbúðarhæft og uppfylli skilyrði laga um aðbúnað og ástand. Húsaleigulögin segja til það með hvaða hætti húsnæði skuli vera og tilgreina sérstaklega með hvaða hætti skuli afhenda húsnæðið. Húsnæðið skal m.a. vera hreint, læsingar og rofar í lagi o.fl. Jafnframt þarf það að vera fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess.

 

 14. gr.

Leiguhúsnæði skal, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu.

[Húsnæðið skal við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og heimilistæki sem teljast fylgifé húsnæðis í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir, reykskynjari og slökkvitæki. Þá skal leiguhúsnæði að öðru leyti fullnægja kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum.] 1)

Húsnæði, sem leigt er til íbúðar, skal fylgja það fylgifé sem var til staðar við sýningu þess sé eigi sérstaklega um annað samið.

Hvað á leigutaki að gera ef íbúð er ófullnægjandi?

 

Komi í ljós að húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir á um eða í því ástandi sem leigutaki má ætla og búast við að húsnæðið skuli vera í þarf að tilkynna það strax til leigusala. Eftirtaldar reglur gilda um tilkynningu til leigusala:

 

• Leigutaki verður að gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist inn fjögurra vikna frá afhendingu íbúðar. Ef það er ekki gert telst leigjandi sætta sig við ástand íbúðar.

• Komi fram gallar síðar sem ekki voru sýnilegir við venjulega athugun verður leigutaki að senda leigusala skriflega ábendingu og óska úrbóta innan 14 daga frá því að galli fannst.

• Spillist húsnæðið fyrir upphaf leigutíma svo að það telst óíbúðarhæft fellur leigusamningurinn út gildi.

 

 15. gr.

Spillist leiguhúsnæði fyrir upphaf leigutíma þannig að það verði óhæft til fyrirhugaðra nota fellur leigusamningurinn úr gildi.

Leigjandi á þá ekki rétt til bóta nema spjöllin séu sök leigusala sjálfs eða hann vanræki að gera leigjanda viðvart um þau.

 16. gr.

Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan [fjögurra vikna] 1) frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu.

Leigjandi skal [gera leigusala skriflega grein fyrir göllum], 1) sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann varð þeirra var.

 

 

Hvernig á leigusali að bregðast við athugasemd?

 

Þegar leigusali hefur fengið kvörtun leigutaka í hendur ber honum skylda til að bregðast við kvörtuninni og ráða bót á þeim galla sem er á húsnæðinu. Ekki eru þó aðilar alltaf sammála um galla á húsnæðinu og er þá hægt að skjóta ágreining um málið til kærunefndar húsamála eða dómstóla. Úrskurðir þessa aðila eru bindandi.

 

Leigusala er skylt að bæta úr annmörkum á hinni leigðu eign en verði hann ekki við áskorun leigutaka innan fjögurra vikna frá því að skrifleg tilkynning barst honum getur leigjandi sjálfur ráðið bót á gallanum og dregið það frá leigugreiðslu sinni, enda hafi hann aflað samþykkis úttektaraðila.

 

Bæti leigusali ekki úr annmörkum innan átta vikna frá tylkinningu og leigjandi ekki nýtt rétt sinn að sinna úrbótum sjálfur getur leigutaki rift leigusamningi. Þar sem riftun er það vanefndaúrræði sem gengur hvað lengst er ávallt ráðlagt að leita ráðleggingar og aðstoðar lögmanns áður ákvörðun um riftun er tekin. 

 

1. og 2. mgr. 17. gr.

[Hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning skv. 1. eða 2. mgr. 16. gr. er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.] 1)

Hafi leigusali ekki [bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning barst honum] 1) og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

 

Þegar upp koma mál sem þessi er mikilvægt fyrir leigutaka að gæta réttar síns en leigutaki á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu á meðan verið er að bæta úr annmörkum. Algengt er að leigusali og leigutaki geri samkomulag um lækkunin en einnig er hægt að fá mat úttektaraðila ef leigusali og leigutaki koma sér ekki saman lækkunina.

 

3. og 4. mgr. 17. gr. 

Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

[Úttektaraðili metur lækkun leigunnar skv. 3. mgr. óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt er þó aðilum að bera mat hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.] 1)