Leigusamningur er skriflegur samningur milli leigusala og leigutaka þar sem kveðið er á um skilyrði leigu á íbúðarhúsnæði. Samningurinn tilgreinir réttindi og skyldur aðila og er ætlað að tryggja jafnvægi í leigusambandinu. Leigusamningur um húsnæði skal vera skriflegur en nýlega bætist við lögin skilyrði að skrá leigusamning með rafrænum hætti í gagnagrunn Húsnæðis og mannvirkjastofnunar (HMS). Hægt er að gera leigusamning rafrænt í gegnum samningaferli MyIgloo en þar er jafnframt að finna hvers konar rafrænt skjöl eins og uppsögn samnings, riftun o.fl. sem krafist er af aðilum samnings að senda skriflega. 

 

1. mgr. 4. gr.

Leigusamningur um húsnæði skal vera skriflegur.

1.mgr. 13. gr.

Þurfi aðili leigusamnings vegna fyrirmæla laga þessara að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, hverju nafni sem hún nefnist, þá skal hún send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ef því er að skipta. Sé þess gætt þá hefur orðsendingin þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda.

Skráning leigusamning 

Skráning er ekki einungis formlegt ferli; hún er grundvallaratriði í að tryggja réttaröryggi í leigusambandi og forsenda þess að leigutaki geti sótt um fengið húsaleigubætur. Leigusalar sem sinna ekki skráningarskyldu sinni geta átt á hættu að verða sektaðir, sem undirstrikar alvarleika þess að virða skráningarskylduna að vetthugi.

 5. gr.

[Leigusali, sem hefur atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis samkvæmt lögum um tekjuskatt, nr. 90/2003, skal skrá leigusamning um íbúðarhúsnæði eða annað húsnæði sem leigt er til íbúðar í húsnæðisgrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eigi síðar en 30 dögum frá undirritun samningsins. Heimilt er að beita leigusala sektum ef húsnæði samkvæmt þessari grein er leigt út án skráningar, sbr. 5. gr. a. 1) Um skráningarskyldu breytinga á leigufjárhæð á samningstíma fer skv. 4. mgr. 37. gr. og um afskráningu leigusamninga skv. 4. mgr.

Hafi leigusamningur ekki verið skráður skv. 1. mgr. við afhendingu hins leigða er leigjanda heimilt að skrá leigusamning í húsnæðisgrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.

Samhliða skráningu leigusamnings í húsnæðisgrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar getur aðili leigusamnings óskað eftir að stofnunin miðli samningnum til sýslumanns til þinglýsingar.

Leigusali skal afskrá leigusamning um húsnæði skv. 1. mgr. eigi síðar en 30 dögum frá lokum leigutíma. Heimilt er að beita leigusala sektum sinni hann ekki skyldu til afskráningar innan þess frests, sbr. 5. gr. a. 1) Leigusamningur skal jafnframt afskráður að leigutíma loknum óski leigjandi eftir því við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Óski aðili leigusamnings þess skal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun miðla beiðni um aflýsingu þinglýsts leigusamnings til sýslumanns.

Leigusamningar sem skráðir hafa verið í húsnæðisgrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eru undanþegnir rétti almennings til aðgangs að gögnum samkvæmt ákvæði 5. gr. upplýsingalaga, nr. 140/2012.

Innihald leigusamnings

Í húsaleigusamningi er skylt að tilgreina ákveðna þætti svo sem nöfn, heimilisföng og kennitölur aðila. Eðli samnings, þ.e. hvort hann sé tímabundinn eða ótímabundinn, lýsingin á eigninni o.fl. sem lögin kveða á um. Í leigusamningsferli MyIgloo er búið að hugsa fyrir öllum þessum þáttum en samningur Igloo var unnin í samvinnu við HMS og uppfyllir því allar kröfur laganna og er hinn opinberi samningur sem stjórnvöld vísa til. Samningurinn tryggir að allir aðilar hafa skýra sýn á réttindi og skyldur sínar og gætir hagsmuna beggja aðila.

 

 6. gr.

Í leigusamningi skal m.a. koma fram:

    1. Nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila.

    2. Greinargóð lýsing á hinu leigða, sbr. m.a. 38. gr., [þar á meðal hvort um sé að ræða leigu atvinnuhúsnæðis, íbúðarhúsnæðis með að lágmarki einu svefnherbergi ásamt séreldhúsi eða séreldunaraðstöðu, sérsnyrtingu og baðaðstöðu eða leigu einstakra herbergja með eða án aðgengis að sameiginlegri salernis- og/eða eldunaraðstöðu]. 1)

    [3. Hvort húsnæðið sé ætlað sérstökum hópum leigutaka, svo sem eldra fólki og námsmönnum.] 1)

    [4.] 1) Sá eignarhluti [fjöleignarhúss] 2) eða fasteignar sem leigjanda er leigður [ásamt fasteignanúmeri hans og íbúðanúmeri, ef við á]. 1)

    [[5.] 1) Staða rafmagnsmælis og heitavatnsmælis við afhendingu húsnæðis, þegar slíkur mælir er sérgreindur fyrir leiguhúsnæðið, og dagsetning álesturs.] 2)

    [6.] 1) Hvort samningur sé tímabundinn eða ótímabundinn.

    [7.] 1) Fjárhæð húsaleigu og hvort, [hvenær] 1) og hvernig hún skuli breytast á leigutímanum.

    [8.] 1) Hvar og hvernig greiða skuli leiguna.

    [9.] 1) Hvort leigjandi skuli setja tryggingu og með hvaða hætti.

    [10.] 1) [Niðurstöður úttektar á hinu leigða, m.a. úttektar á brunavörnum.] 1)

    [11.] 1) Forgangsréttur leigjanda skv. X. kafla.

    [12.] 1) Sérákvæði ef um þau er samið og lög heimila.

    [13. Nafn, heimilisfang og kennitala umboðsmanns leigusala og leigjanda.] 1)

Tímabundinn og ótímabundinn leigusamningur

Leigusamningar geta verið annað hvort tímabundnir eða ótímabundnir. Þessi greinarmunur hefur mikil áhrif á réttindi og skyldur aðila í leigusambandinu og því mikilvægt að kynna sér sérkenni hvors samningsforms fyrir sig.

 

Tímabundinn leigusamningur:

Samningurinn gildir til ákveðins tíma, sem er tilgreindur í samningnum. Leigusali hefur rétt til að segja upp samningnum án sérstakrar ástæðu með að lágmarki þriggja mánaða uppsagnarfresti. Leigjandi hefur rétt til að segja upp samningnum með sama uppsagnarfresti en rétt að taka fram að semja þar sérstaklega um uppsagnafrestinn í samningi og forsendu uppsagnar. Sjá nánar umfjöllun um lok leigusamnings. 

Ótímabundinn leigusamningur:

Samningurinn hefur enga lokadagsetningu og gildir því ótímabundið. Honum lýkur því eingöngu með uppsögn aðila en hvor aðili fyrir sig getur sagt samningnum upp með að lágmarki 6 mánaða uppsagnarfresti. Hér er mikilvægt að hafa í huga að vanræki leigusali og leigutaki að gera með sér skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning.

 

 9. gr.

Leigusamning má ýmist gera til ákveðins tíma eða ótímabundinn.

Leigusamningur telst ótímabundinn nema um annað sé ótvírætt samið. Um ótímabundna leigusamninga gilda ákvæði 56. gr. um uppsagnir og uppsagnarfresti.

Sé leigusamningur tímabundinn lýkur honum án sérstakrar uppsagnar nema um annað sé samið, sbr. 58. gr.

Um tímabundna og ótímabundna leigusamninga gilda ákvæði X. kafla um forgangsrétt leigjanda.

 10. gr.

Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra.

Breytingar á leigusamningi

Á samningstíma getur komið til breytinga á leigusamningi og er þá mikilvægt að samið sé um þær breytingar. Allar breytingar á leigusamningi eiga að vera skriflegar. Það er ófrávíkjanleg krafa enda skapar munnlegt samkomulag ógagnsæi og óöryggi í leigusambandi aðila.

 

 8. gr.

Allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann, sem heimilar eru samkvæmt lögum þessum, skulu gerðar skriflega og undirritaðar af aðilum samningsins.

Ef annar hvor aðila þarf samkvæmt ákvæðum laga þessara eða leigusamningi að fá samþykki hins getur hann krafist þess að fá það staðfest skriflega